Imóveis de rendimento e planejamento tributário - Bergen Global

Sobre imóveis de rendimento e planejamento tributário


Propriedades comerciais nos EUA, são opções cada vez mais procuradas por investidores, para diversificar sua carteira com um dos menores riscos do mundo, em uma economia madura que permite confiar em ganhos recorrentes e substanciais acima da inflação, em dólares.

Orientamos sobre as várias modalidades e modelos de negócios nos EUA, pois existem peculiaridades e diferenças do que ocorre no Brasil, sobre responsabilidades, contratos e legislação.

Nossos serviços orientam sobre Oportunidades Comerciais nos EUA de acordo com o Perfil do Investidor e o tipo de investimento procurado mais adequado ao seu perfil.

Assim como no mercado financeiro, também no mercado imobiliário os investidores são definidos em 3 perfis

Perfil do Investidor

  • Conservador: Procura imoveis bem localizados de alto padrão, para uso e aluguel. A prioridade é de longo prazo em termos de valorização, mais do que na renda mensal de aluguel.
    Menor renda e menor risco
  • Moderado: Procura melhor renda de aluguel em investimentos solidos que presevem o valor patrimonial no médio e longo prazo.
    Melhor renda com risco médio
  • Agressivo: Disposto a assumir maior risco, prefere investimento com rendimento acima da média.
    Renda maximizada com mais risco

As categorias de investimentos mais procuradas:

  • Pequenos malls bem localizados, ocupados por locatarios de comércio e serviço reconhecidos
  • Marcas e franquias do mercado americano: Walgreens, CVS Pharma, Mc Donalds, KFC, …
  • Investimentos Triple Net (NNN)
  • Postos de gasolina
  • Oportunidades em locais menos divulgados que oferecem alta rentabilidade acima da média

Uma categoria especial: Triple Net (NNN)

Um dos investimentos mais procurados de propriedades comerciais atrelados a um contrato de locação longo, com grandes corporações,

Como os contratos são atrelados a empresas solidas, é relativamente fácil financiar e alavancar capital para a compra destes imoveis, com taxas de 4,5 a 5% ao ano

O proprietário não precisa pagar 3 tipos de custos: imposto de propriedade (tipo IPTU), seguro e qualquer outro custo na estrutura e telhado, manutenção, que são de responsabilidade do locatário

  • Pontos a observar: localização, national brands, prazo do contrato
  • Rentabilidade pode variar de 5,5% a 7%

Ideais para investidores que não são locais e buscam rentabilidade, apreciação a longo prazo e baixa administração dos imoveis

Praticamente desconhecida no Brasil, propriedades NNN são um dos melhores investimentos de longo prazo, com a maior segurança.

São propriedades atreladas a um contrato de locação de longo prazo, normalmente firmado com grandes e tradicionais corporações.
Propriedades TRIPLE N – NNN, significam que o proprietário do imóvel não tem responsabilidade em pagar os 3 tipos de custos:

(Imposto de propriedade, seguro e custos como estrutura ou telhado); Estes custos e execução são responsabilidade do inquilino.

  • Não existe multa rescisória ou renegociação. O contrato deve ser cumprido até o final, e este é o motivo que selecionamos somente empresas grandes e sólidas e muitas vezes cotadas em bolsa, ou seja, com procedimentos bons de governança auditados.
  • Todos eventos de manutenção e reparo são pagos e executados pelo inquilino. Porisso preferimos inquilino único (single tenant), para evitar possibilidades de disputa em caso de reparos de áreas comuns, por exemplo, no estacionamento.
  • Além da duração do contrato, o inquilino possui opções de prorrogação, que em geral ocorrem em 4 opções de 5 anos, e todo contrato prevê aumento periódico no valor do aluguel.
  • Não precisa de administração
  • Pela segurança do investimento, os bancos facilitam o investimento nesse tipo de propriedade, emprestando em média 60% com juros de 4.25% fixos por 5 anos e amortizados em até 25 anos.

Como um serviço agregado, apresentamos parceiros radicados nos EUA, muitos falam português, para suporte de Advogado, Contador, Bancos, Casa de Cambio, Property Manager quando for necessário.

O cliente terá acompanhamento completo em todo o processo, para que as transações sejam transparentes e rentáveis.

7 pontos que o investidor precisa estar atento

  • Tenants: Marcas de tradição, de preferencia americanas, grandes redes, cotadas em bolsa
  • Garantidor
  • Duração do contrato e previsão de extensões
  • Regras para reajuste periodico
  • CAP Rate: retorno anual do investimento
  • NOI: toda a renda menos despesas operacionais para manter a edificação como seguro, condominio, utilidades, taxas, consertos, limpeza. Antes dos impostos, não inclui juros, despesas de capital, depreciações e amortização
  • Imóveis de rendimento: Planejamento e diferenciais tributários entre EUA e Brasil

Imóveis de rendimento e planejamento tributário

Os rendimentos de locação imobiliária nos EUA são tributados pelo lucro e não pela receita bruta de aluguel.

A depreciação contábil dos imóveis é aceita como custo fiscal.

Os lucros tributáveis acabam sendo muito baixos, minimizando ou até anulando os impostos sobre rendimento.

– Os rendimentos de aluguel nos EUA tendem a ser pouco tributados (ou não tributados)
– Critérios de escolha de imovel para rendimento:

  • Estratégia de investimento imobiliário adequada ao perfil de risco e objetivos de rentabilidade
  • Seleção do imovel
  • Planejamento patrimonial e tributário
  • Abertura de empresas
  • Aquisição de imóveis dentro de um plano patrimonial
  • Abertura de conta bancária e transferências internacionais
  • Suporte pós aquisição e administração do imóvel
  • Venda do imóvel
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